Die Berechnung der Grundsteuer

Abgesehen von der Gewerbesteuer bildet die Grundsteuer die bedeutendsten steuerliche Einnahme einer Gemeinde. Besteuert werden dabei sämtliche unbebauten und bebauten Grundstücke, die den Grundbesitz des damit Steuerpflichtigen bilden. Die Gemeinden bestimmen selber die Höhe der Grundsteuer beziehungsweise die für die Berechnung notwendigen Werte und können je nach eigener Finanzlage sogar auf die Erhebung einer Grundsteuer verzichten. Daher gibt es keinen bundesweit einheitlichen Grundsteuersatz, sodass für jede Gemeinde die Höhe der Grundsteuer individuell berechnet werden muss.

Grundsätzliches zur Grundsteuer

grundstueck grundsteuer

Die örtliche Gemeinde beschließt ob eine Grundsteuer erforderlich ist oder nicht. In der Regel wird eine Grundsteuer eingefordert und muss 1mal jährlich beglichen werden.

Bevor es schon zu Beginn zu einem Missverständnis kommt, ist es wichtig, die Grundsteuer und die Grunderwerbssteuer voneinander zu unterscheiden. Während letztere lediglich beim Kauf eines Grundstücks und bei Beurkundung des Kaufvertrags für das entsprechende Haus einmalig fällig wird, muss die Grundsteuer jährlich bezahlt werden, solange man Eigentümer des Grundstücks ist.

Jede Gemeinde bestimmt dabei für sich selber, ob der dortige Grundbesitz mit der Grundsteuer belegt wird. So kann es vorkommen, dass reiche Gemeinden auf diese Erhebung verzichten, weil sie es sich leisten können und sich gleichzeitig als attraktiven Standort für neue Grundbesitzer präsentieren. Öffentliche Grundstücke sowie Sportanlagen sind grundsätzlich von der Grundsteuerpflicht befreit.

Das Gesetz unterscheidet zwischen zwei Arten der Grundsteuer:

  • Agrarische Grundsteuer A umfasst und besteuert dabei sämtliche land- und forstwirtschaftliche Güter, Vermögen und Betriebe.
  • Bauliche Grundsteuer B, unter die alle bebauten und auch bebaubaren Grundstücke inklusive der vorhandenen Immobilien, Betriebsgrundstücke und auch der eventuellen Erbbaurechte.

Die Berechnung der Grundsteuer kann in drei Schritte aufgeteilt werden. Zum ersten erfolgt die Festlegung eines einheitlichen Wertes. Anschließend wird die Steuermesszahl bestimmt und aus dem Produkt dieser beiden Werte entspringt der sogenannte Steuermessbetrag. Von diesem Betrag wird dann der Hebesatz, also der von jeder Gemeinde selbst bestimmte Prozentsatz, berechnet und das Ergebnis ergibt dann die jährlich zu zahlende Grundsteuer. Um mehr Licht in diese Berechnung dringen zu lassen, erfolgt im Folgenden eine kurze Beschreibung der angesprochenen wichtigen Größen zu dieser Steuerberechnung.

Der einheitliche Wert als Berechnungsgrundlage

finanzamt

Die Berechnung des Wertes erfolgt durch das Finanzamt.

Neben der grundsätzlichen Entscheidung, ob die Grundsteuer erhoben wird, bestimmt jede Gemeinde für sich auch einen eigenen Hebesatz, der im weiteren Verlauf der Berechnung der Grundsteuer eine Rolle spielen wird. Zunächst ist aber der sogenannte Einheitswert eine wichtige Größe, die die Basis für die Ermittlung der fälligen Steuer bildet. Diese Berechnung ist wohl der komplizierteste Schritt auf dem Weg zur Grundsteuer.

Die Ermittlung des einheitlichen Wertes als Berechnungsgrundlage wird durch das Finanzamt vorgenommen. Die Vorgehensweise für den Wert für das jeweilige Haus muss dabei zwischen Neubauten und bestehendem Besitz unterschieden werden. Für neue Gebäude fordert das Finanzamt das Ausfüllen spezieller Fragebögen durch den Eigentümer. Altbestände werden mit schon bestehenden Werten belegt, welche vom Vorbesitzer in Erfahrung gebracht werden können. Grundstückswerte werden vom Finanzamt im Rahmen der Ertrags- oder Sachwertermittlung berechnet.

Bei der Ertragswertermittlung, die meistens bei vermieteten Grundstücken zum Tragen kommt, spielen ein Vielfaches der denkbaren Jahresmiete, der Boden-, Gebäude- und Außenanlagen-Wert eine große Rolle für die Berechnung. Das Sachwertverfahren setzt mehr auf vergleichbare Bodenpreise, die in Verbindung mit Außenanlagen- und Gebäudewert zu einem Ergebnis führen.

Für die letztendlich ermittelten einheitlichen Werte wird die unterschiedliche Nutzung wie Forstwirtschaft oder Wohngebäude betrachtet und gleichzeitig ein früherer Immobilienwert zugrunde gelegt. Je nach Nutzung und Lage in alten oder neuen Bundesländern stehen als Vergleichsjahr entweder das Jahr 1964 oder das Jahr 1935 als Grundlage zur Verfügung. Als Alternative zu diesen Vergleichsgrößen zu den entsprechenden Jahren kann es auch zu einer pauschalen Grundsteuer kommen, die aus den Quadratmetern von Nutz- und Wohnfläche berechnet wird.

Steuermesszahl und Steuermessbetrag

Für die Steuermesszahl sind bestimmte Promillewerte vergeben worden, die vor allem aufgrund unterschiedlicher Besitzarten variieren. So erhalten zum Beispiel Betriebe der Land- und Forstwirtschaft eine Steuermesszahl von 6 Promille, Grundstücke liegen grundsätzlich bei 3,5 Promille und für Zwei- und Einfamlienhäuser gelten besondere Ausnahmen. Beim Einfamilienhaus wird die Festlegung der Steuermesszahl gesplittet, sodass die ersten 38.346,89 EUR vom oben erklärten einheitlichen Wert mit 2,6 Promille und der Rest mit 3,5 Promille belegt werden.

In den neuen Bundesländern gibt es abweichende Steuermesszahlen und je nach Einwohnerzahlen kann es auch zu Unterschieden kommen, sodass ein hunderprozentig richtiger Wert am besten von jeder Gemeinde in Erfahrung zu bringen ist. Als vorletzter Baustein auf dem Weg zur errechneten Grundsteuer wird nun der Steuermessbetrag ermittelt. Dieser wird einfach berechnet, indem der zugrunde liegende Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert wird.

Der individuelle Hebesatz einer jeden Gemeinde

hebesatzAbschließend wird nun der Hebesatz benötigt, der multipliziert mit dem berechneten Steuermessbetrag die zu erhebende Grundsteuer ergibt. Dieser Hebesatz wird von jeder Gemeinde selbst ermittelt, sodass es unter verschiedenen Gemeinden auch zu großen Unterschieden kommen kann. Innerhalb einer Gemeinde wird allerdings für alle Grundsteuerberechnungen ein und derselbe Hebesatz verwendet. Die Festlegung des Hebesatzes erfolgt durch die Gemeindevertretung und ist immer eng mit den finanziellen Verhältnissen einer Gemeinde verbunden. Höhere Hebesätze bedeuten mehr Steuereinnahmen, bergen aber auch das Risiko, dass sich Gewerbetreibende für ihre Firma oder Immobilienkäufer für ihr Grundstück und oder Haus einen günstigeren und somit attraktiveren Standort aussuchen. Gerade bei Unternehmen ist es dann immer ein Gedankenspiel von Gemeinden, lieber auf die Grundsteuer zu verzichten, dafür aber umso mehr an Gewerbesteuer einnehmen zu können.

Grundsteuer berechnen Beispiel

Als Verdeutlichung dieser doch sehr theoretischen Beschreibung soll dieses Grundsteuer berechnen Beispiel dienen. Berechnet werden soll die Grundsteuer für ein Grundstück, welches einen vom Finanzamt berechneten Einheitswert von 50.000 Euro erhalten hat.

Da es sich um ein Grundstück handelt, wird eine Steuermesszahl von 3,5 Promille festgesetzt. Diese 3,5 Promille vom oben genannten einheitlichen Wert von 50.000 Euro ergeben den Steuermessbetrag von 175 Euro. Wenn man nun davon ausgeht, dass die entsprechende Gemeinde einen Hebesatz von 300 % veranschlagt hat, beträgt die sich daraus ergebende Grundsteuer 300 % von 175 Euro, also 525 Euro, die jährlich bezahlt werden müssen.

Grundsteuer und. Grunderwerbssteuer erläutert